Resumen: Se planteó demanda para declaración de haber ejercitado válidamente el derecho de retracto arrendaticio sobre una vivienda. Reclama también indemnización por habérsele privado de la posesión del inmueble, al haberse dictado auto de adjudicación en proceso de ejecución hipotecaria. La sala estima el recurso. Nos encontramos ante el ejercicio de un derecho de retracto por quien tenía la condición de arrendatario al tiempo de adjudicarse la vivienda en pública subasta, pero ya no cuando presenta la demanda de retracto, lo que motiva que se estime la petición de lanzamiento formulada por el adjudicatario mediante una resolución que, como señala el art. 675.1 LEC, deja «a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda». En el supuesto enjuiciado, tales derechos se ejercitaron a través de la demanda que dio lugar al juicio ordinario de retracto y que fue estimada por sentencia firme. La jurisprudencia establece que el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local de negocio se produzca cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación o depósito de aval, según lo previsto en los arts. 1518 y 1521 CC y la jurisprudencia que los interpreta. La conducta del demandado/retraído renuente al cumplimiento de las obligaciones derivadas de la sentencia firme que declaró la procedencia del retracto impidió a los demandantes/retrayentes acceder a la posesión de la vivienda entre los meses de julio de 2018 y junio de 2019, por lo que debe responder de los daños y perjuicios causados, que se concretan en el importe del alquiler de otra vivienda durante el tiempo que se vieron ilegítimamente privados de aquélla, lo que deberá cuantificarse en ejecución de sentencia. El segundo motivo , sobre aplicación de los arts. 446 y ss. sobre la posesión no son aplicables para resolver sobre la procedencia de la indemnización reclamada. si bien la recurrente tiene razón en que la buena fe desaparece «desde el momento en que la cuestión adquiere estado judicial, por lo que quien resulta vencido en juicio ya no podrá alegar su buena fe en perjuicio del demandante» , la cuestión carece de efecto útil desde el momento en que el precepto controvertido no es aplicable al caso.
Resumen: La sala estima el recurso de casación interpuesto frente a la sentencia de la Audiencia Provincial que había desestimado la acción de retracto de colindantes. La sala declara se refiere, por un lado, a la finalidad del retracto legal de colindantes o asurcanos, en la que se identifica su fin social con el interés público de evitar la excesiva división de la propiedad y la prevalencia del interés de la agricultura. Por otro lado, se recuerda que estamos ante una limitación a la libertad de contratación que responde a razones muy especiales decididas por el legislador, por lo que ha de ser interpretado de forma restrictiva. La doctrina jurisprudencial en la materia pone de relieve que la sala no ha exigido como requisito del retracto de colindantes que el retrayente acredite y cuantifique, como requisito del retracto, el beneficio concreto que, en términos económicos o de mejora agraria, reportaría la explotación conjunta de las dos fincas. La sala concluye que la prueba del cumplimiento de esos requisitos adicionales impuestos por la sentencia recurrida, además de no ser conforme con la jurisprudencia de esta sala, obligaría a quienes pretendan ejercer un retracto de colindantes a aportar una prueba tasada ("técnica", es decir, pericial) que el art. 1523 no impone y que, además, sería contraria al sistema general de libre valoración de las pruebas que preside la LEC. Se trataría, además, de una prueba sobre una realidad hipotética, puesto que, si el conflicto sobre el retracto se ha judicializado por la oposición del adquirente, no existirá una superficie conjunta sobre la que proyectar la acreditación del beneficio que representaría la explotación conjunta de las fincas, o las mejoras que reportaría la integración de las fincas, o la repercusión que en términos de producción implicaría la ejecución del retracto.
Resumen: La sentencia analizada resuelve recurso de apelación interpuesto contra la dictada en primera instancia, que estimó la demanda de división de cosa común presentada por los copropietarios de una finca rústica y desestimó la demanda reconvencional de una copropietaria que solicitaba el reconocimiento de un derecho de retracto sobre una mitad indivisa, la declaración de propiedad exclusiva sobre plantaciones, aguas, pozo, alberca y nave existentes en la finca e indemnización por derecho de accesión y enriquecimiento injusto. El tribunal de apelación desestimó el recurso de apelación interpuesto por la demandada/reconviniente y confirma la sentencia recurrida. El tribunal confirma que la acción de retracto está caducada, pues la apelante tuvo conocimiento de la venta desde hace más de treinta años. Respecto al derecho de crédito por accesión, el tribunal lo rechaza al no acreditar el apelante que las plantaciones y construcciones fueran realizadas con exclusivo de la apelante. También se rechaza la acción por enriquecimiento injusto porque las mejoras fueron costeadas por ambas comuneras. Finalmente, se reconoce el derecho de división de cosa común, que es irrenunciable y no puede condicionarse salvo pacto válido no existente, por lo que procede la extinción del condominio mediante venta en pública subasta y reparto del precio al 50%.
Resumen: Demanda de juicio ordinario de acción de retracto arrendaticio de local comercial. Desestimada la pretensión en primera y segunda instancia, recurre la actora y la Sala desestima el recurso de casación, confirmando la resolución impugnada. La Sala reitera su jurisprudencia sobre los supuestos de exclusión del retracto previstos en el art. 25.7 LPH, que establece que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Y, así, concluye la Sala que, en el caso examinado, la sentencia recurrida, al igual que la dictada en primera instancia, no desestiman la demanda porque, aun siendo fincas registrales independientes, la arrendadora hubiera vendido conjuntamente los dos locales de su propiedad en el edificio (uno de ellos, el arrendado), sino porque había vendido todos los que tenía en él, que son, además, los únicos que existen en dicho edificio. Por todo ello, destaca la Sala que resulta claro que la sentencia impugnada no infringe la norma ni vulnera la jurisprudencia de la Sala.
Resumen: La LAU de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden. En concreto, el art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de «venta conjunta» previstos en él, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Puesto que estos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto). En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.
Resumen: Existencia de arrendamiento rústico y caducidad de la acción de retracto ejercitada. El derecho de retracto es la posibilidad que se otorga al arrendatario de finca rústica: en toda transmisión inter-vivos de la finca rústica (venta, donación, permuta...) el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto en el plazo de 60 días desde que le notificaron la compraventa o 60 días desde que haya tenido conocimiento de la venta. En el caso no existe prueba alguna directa, personal, ya que no documental de la existencia de arrendamiento verbal. No consta visita a la propietaria en la Residencia en la que se encontraba ingresada, durante la cual pudiera haber concretado los términos del arrendamiento de varias fincas, con sus circunstancias, en la fecha referida en la demanda como de comienzo del arrendamiento. Y la renta pasa a ser ingresada en la cuenta corriente de la propietaria cuando ya estaba ingresada en una residencia y pudo pasar desapercibida. No consta por tanto que supiera de tales ingresos, ni por cuántas fincas, como tampoco que cualquier familiar supiera de los ingresos. No se practicó prueba sobre este apartado, para verificar los movimientos de cuenta y personas autorizadas. Sobre la caducidad confirma el conocimiento de la venta con el acceso al Registro de la Propiedad al que acude la interesada y obtiene información fehaciente de la existencia de la venta, y el notario ante el que se produjo.
Resumen: La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) reconoce unos derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso distinto (art. 31 LAU). En particular, el retracto supone un límite legal al dominio, concretamente a la libre transmisibilidad del bien y una excepción a la fe pública registral conforme al art. 37.3º de la Ley Hipotecaria según el cual, si bien las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra el tercero que haya inscrito su título adquisitivo con los requisitos de los arts. 32 y 34 LH, se exceptúan las acciones de retracto legal que sí podrán ser hechas efectivas en perjuicio de tercero hipotecario en los casos y términos que las leyes establecen. La «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto). En el caso, no se acredita que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio por lo que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.
Resumen: La sentencia analizada resuelve recurso de apelación interpuesto contra la dictada en primera instancia, que desestimó la demanda presentada para ejercitar acción de retracto legl de colindante y arrendaticio. El tribunal de apelación desestimó el recurso interpuesto y confirmó la sentencia recurrida. El tribunal confirma la caducidad de la acción de retracto de colindantes y rechaza la acción de retracto arrendaticio. En relación con el retracto de colindantes sostiene que el plazo de nueve días de caducidad se ha de empezar a computar desde la inscripción y rechaza la alegación del plazo de caducidad introducida por la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias porque no se alegó con la demanda, que se fundó exclusivamente en la normativa del Código Civil; esta cuestión novedosa introducida en la segunda instancia no la considera admisible. En cuanto a la acción de retracto arrendaticia, el tribunal sostiene que no consta acreditada la existencia de contrato de arrendamiento.
Resumen: Se analiza la existencia de prejudicialidad civil en el juicio de desahucio por expiración del término, cuando se ha admitido a trámite demanda ejercitando los arrendatarios acción de retracto, y se alega que de prosperar ésta última, el título en el que funda su acción el demandante decaería, pero no se estima la existencia de prejudicialidad civil porque lo que se resuelve en el desahucio es la expiración del contrato de arrendamiento por el transcurso del término y en la acción de retracto se discute el título de propiedad y aunque el actor perdiera su título de propietario, el contrato de arrendamiento habría expirado y no puede suspenderse este procedimiento por prejudicialidad civil y mantener la posesión arrendaticia del inmueble cuando el plazo de duración se ha terminado y para resolver sobre esta acción no es preciso esperar a la resolución del procedimiento de retracto. No existe mala fe en el ejercicio de la acción de desahucio, pues ha transcurrido el plazo de duración pactado y sus prórrogas y la demandada fue requerida en legal forma y por ello tampoco existe abuso de derecho, pues el ejercicio de la acción es legítimo.
Resumen: Arrendamiento de local de negocio concertado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la vigencia de la LAU de 1994, en el que se pactó una prórroga forzosa a voluntad del arrendatario. Demanda: acción de retracto. Reconvención: acción resolutoria del contrato por cesión o subarriendo inconsentido. La AP desestima la demanda y estima la reconvención. La demandante y los demandados reconvencionales recurren por infracción procesal y casación. Infracción procesal. Se desestima. La sala considera que la sentencia no es incongruente: las cuestiones controvertidas consistían en determinar si la demandante ostentaba la condición de arrendataria al ejercitar el derecho de retracto, o la había perdido previamente por su jubilación, lo que condicionaba su legitimación ad causam, y si concurre causa resolutoria del contrato por la actual explotación del local por sus hijos. Y la AP se mueve en el marco de los contornos fácticos alegados por las partes. Tampoco hay incongruencia omisiva y la valoración de la prueba no es irracional. Casación. Se estima en parte. La sala razona que es aplicable la DT 3.ª LAU 1994 y la actora perdió su condición de arrendataria por jubilación, por ello carece de legitimación activa para el ejercicio de la acción de retracto; pero no concurre la causa resolutoria del contrato por cesión inconsentida articulada por la demandada en su reconvención, sin que se hubiera promovido otra por expiración del plazo del contrato.
